Le nuove regole per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire

La tutela degli acquirenti per gli immobili in costruzione è diventata una materia davvero interessante in quanto, moltissime associazioni a tutela del consumatore, si stanno organizzando per far fronte ai molteplici rischi riguardo a questi investimenti immobiliari. Le nuove regole per la tutela degli acquirenti per gli immobili da costruire sono state modificate dal “Decreto Legislativo del 12 Gennaio 2019, n.14”.

Tutela degli Acquirenti per gli immobili in cosruzione: le norme.

Le nuove norme a tutela degli acquirenti per gli immobili in costruzione, introducono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e prevedono la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale.

Le nuove norme sono in vigore dal 16 marzo 2019, e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data (art. 5, comma 1-ter, d.lgs. 122/2005).

I presupposti per l’applicazione

La normativa che tutela gli acquirenti per gli immobili in costruzione presuppone la presenza di requisiti soggettivi e oggettivi. Le disposizioni normative a tutela del consumatore si applicano quando:

  • Il venditore è un “costruttore”, inteso come l’imprenditore (persona fisica o giuridica) oppure la cooperativa edilizia che edifica l’immobile, sia direttamente sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
  • L’acquirente è una persona fisica.
    Oggetto della vendita sono “immobili da costruire”, e come tali si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
  • Sia stipulato un contratto, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero siano assunte obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Il consumatore e/o il costruttore non possono rinunciare alla tutela.

La legge dispone espressamente che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal d.lgs. 122/2005, e che pertanto ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.

Tutela degli Acquirenti per gli Immobili in costruzione: Il Contratto Preliminare.

Il contratto preliminare avente per oggetto un immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la legge prevede dettagliatamente le indicazioni che deve contenere, e i documenti che devono essere allegati.

Il contratto preliminare deve contenere ai sensi dell’attuale normativa:

  1. i dati anagrafici;
  2. la descrizione dell’immobile
  3. gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche
  4. le caratteristiche tecniche della costruzione
  5. termini massimi di esecuzione della costruzione
  6. il prezzo complessivo (o il valore di ogni altro corrispettivo), specificando le eventuali somme a titolo di caparra, i termini e le modalità di pagamento
  7. gli estremi della fideiussione, e l’attestazione che essa è conforme al modello standard
  8. l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile
  9. gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, e di ogni altro titolo abilitativo alla costruzione
  10. i dati delle eventuali imprese appaltatrici

Il contratto preliminare deve contenere i seguenti allegati:

  • Il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi.
  • Gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire

La trascrizione del contratto preliminare

Il contratto preliminare, quando è stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve essere trascritto nei registri immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, poiché è opponibile nei confronti dei terzi.

Grazie alla trascrizione, il promittente acquirente gode di una tutela aggiuntiva rispetto alla fideiussione, che può essere escussa solo quando ricorrono determinate situazioni previste dalla legge (crisi dell’impresa o mancata consegna della polizza postuma decennale).

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti. Si precisa che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

Momento in cui il costruttore deve rilasciare la fideiussione

Al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire (o di un altro contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità), ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme (e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo) che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (art. 2 del d.lgs. 122/2005).

Il contratto deve contenere gli estremi della fideiussione e l’attestazione della sua conformità al modello standard (art. 6, comma 1, lettera g, del d.lgs. 122/2005). La mancanza della fideiussione è espressamente sanzionata con la nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente (nullità relativa).

Quali sono le garanzie della fideiussione

La fideiussione deve garantire la restituzione all’acquirente delle somme da questo effettivamente versate al costruttore (e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo):

1. nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prevista dall’art. 3, comma 2, del d.lgs. 122/2005;
1. nel caso di inadempimento, da parte del costruttore, dell’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa indennitaria decennale di cui all’art. 4 del d.lgs. 122/2005.

Quest’ultima previsione è stata aggiunta dal d.lgs. 14/2019. La garanzia fideiussoria, dunque, non è più limitata all’ipotesi del verificarsi di una situazione di crisi dell’impresa di costruzione, ma si estende anche al mancato rilascio della polizza assicurativa indennitaria decennale che deve essere consegnata da costruttore all’acquirente contestualmente alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile.

La fideiussione deve inoltre garantire la corresponsione degli interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

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